Combien coûte l’aménagement d’un sous-sol au Canada?

Un sous-sol aménagé, c’est merveilleux. Il peut offrir une sensation immédiate de confort et créer un espace indispensable dans une maison exiguë, que ce soit pour une famille qui s’agrandit, pour installer un cinéma maison ou simplement pour aménager un bureau à domicile. Ainsi, la décision de moderniser le sous-sol est souvent facile à prendre. 

Il existe tellement de raisons (pratiques et esthétiques) d’aménager un sous-sol. La décoration et l’augmentation de la superficie sont agréables, tandis que le traitement de l’humidité, la prévention de l’inondation de sous-sols et l’isolation constituent des aspects pratiques. Mais combien coûte l’aménagement d’un sous-sol? Voici une analyse éclairante.

Coût moyen de l’aménagement d’un sous-sol

Trevor Sean, directeur général de Bakerhill Renovations dans la région du Grand Toronto, en Ontario, fait remarquer que de nombreux facteurs entrent en ligne de compte pour déterminer le coût moyen de l’aménagement d’un sous-sol. « Il est possible d’opter pour la simplicité et d’aménager une seule grande pièce pour environ 45 000 $, explique-t-il. Si vous prévoyez ajouter des pièces spécifiques, comme une salle de bain, une chambre ou une cuisine, les coûts peuvent rapidement grimper à plus de 100 000 $ et, bien sûr, la portée, la superficie en pieds carrés et les choix des matériaux auront tous un impact direct sur le coût. » 

Facteurs influençant le coût de l’aménagement d’un sous-sol

La reprise en sous-œuvre, qui consiste essentiellement à creuser le sol pour augmenter la hauteur du plafond, peut faire exploser le coût, même si elle n’est pas toujours nécessaire. « Il s’agit d’un processus coûteux et invasif qui ne convient pas à tout le monde, explique Trevor. Cependant, en raison du stress lié à la recherche d’une propriété dans le marché immobilier actuel, la reprise en sous-œuvre est devenue une option populaire qui permet de créer un espace supplémentaire dans votre maison actuelle. » 

Il ajoute que de nombreuses maisons anciennes ont un plafond bas au sous-sol, car cet espace n’a jamais été destiné à l’habitation. « Si votre maison est ancienne et que le zonage ou les règlements municipaux rendent difficile l’augmentation de la superficie au sol de votre maison, il peut être très judicieux de chercher à étayer le sous-sol pour obtenir une bonne hauteur de plafond et plus d’espace habitable. Pour une maison moyenne, la reprise en sous-œuvre peut coûter entre 60 000 $ et 90 000 $, plus le coût d’aménagement de l’espace. Souvent, un sous-sol aménagé en sous-œuvre peut coûter de 250 $ à 350 $ le pied carré, selon l’aménagement choisi. »

Lorsque vous calculez le coût d’aménagement, n’oubliez pas l’éclairage, car la plupart des sous-sols sont naturellement sombres. Les luminaires encastrés constituent une excellente solution. Comme tout éclairage nécessite un électricien résidentiel qualifié, laissez Smart Reno vous aider à trouver un électricien expert dont les services respectent votre budget.

Main-d’œuvre

Les coûts de la main-d’œuvre varient d’un bout à l’autre du pays et dépendent du niveau d’expertise de l’entrepreneur, mais Trevor propose un moyen simple de trouver la juste mesure lors de l’aménagement d’un sous-sol. « Dans la plupart des cas, le coût de la main-d’œuvre devrait correspondre à celui des matériaux, explique-t-il. Par exemple, si le coût total des matériaux est de 15 000 $, vous pouvez vous attendre à ce que la main-d’œuvre coûte environ 15 000 $. Cependant, dès que vous ajoutez des éléments tels qu’une cuisine, une salle de bain ou une buanderie et que vous améliorez les drains de sol, le coût de la main-d’œuvre augmente. »  

Trevor explique qu’un charpentier et un poseur de cloisons sèches facturent généralement environ 45 $ de l’heure, mais qu’un plombier et un électricien facturent plus de 75 $ de l’heure parce qu’il s’agit de métiers accrédités. Il ajoute : « À Toronto, je dirais que la main-d’œuvre, notamment certains corps de métier certifiés et leurs matériaux spécialisés, sera d’environ 25 000 $. »

N’oubliez pas d’obtenir des devis d’entrepreneurs de confiance expérimentés dans la rénovation de sous-sols. Réduisez ensuite votre liste en demandant à voir des projets similaires qu’ils ont réalisés. Si les témoignages des clients et les rénovations qu’ils ont effectuées vous plaisent, retenez l’entrepreneur et posez-lui des questions sur ses pratiques commerciales, son permis d’exercice et ses antécédents professionnels avant de signer un contrat. 

Grâce à l’outil de planification des projets de rénovation de Smart Reno, vous recevez jusqu’à trois devis gratuits sans obligation de la part d’entrepreneurs locaux lorsque vous fournissez les détails du projet d’aménagement de votre sous-sol. 

Permis

Dans certains cas, des permis peuvent être nécessaires pour la rénovation d’un sous-sol. Sans permis, vous risquez de ne pas obtenir la valeur de revente ni de bénéficier des inspections de sécurité. Les courtiers immobiliers n’inscriront pas une maison à sa pleine valeur si le vendeur a effectué des rénovations importantes sans permis. En outre, les inspections requises après le dépôt de votre permis peuvent permettre de déceler des failles dans votre plan de construction et vous fournir des outils et des stratégies pour améliorer la sécurité de votre maison. 

Selon Sean, les exigences en matière de permis de construction sont appliquées par les municipalités. Il explique que la plupart des municipalités canadiennes exigent un permis lorsqu’on modifie l’aspect structurel d’une maison ou qu’on ajoute de la plomberie. Les modifications électriques et les permis connexes sont régis par chaque province. 

Il est important de noter qu’un changement de vocation de votre sous-sol peut également exiger un permis. Par exemple, si vous souhaitez créer un appartement ou une chambre au sous-sol, les municipalités s’assurent que l’aménagement est sûr pour les occupants. « Cela étant dit, un permis de construction n’est généralement pas nécessaire en Ontario si vous créez une salle de jeu ou un bureau, et que vous n’ajoutez pas de plomberie (mais ne renoncez pas au permis d’électricité par l’intermédiaire de votre électricien). » 

Jean-Sébastien Houde, président de Constructions Ho-Me, dans le canton de Hatley déclare : « Au Québec, toute modification à un bâtiment nécessite un permis. Je vous recommande de vous renseigner sur la réglementation de votre municipalité pour vous en assurer. »

Qualité des matériaux

Les matériaux choisis pour la rénovation de votre sous-sol doivent correspondre à votre budget de rénovation. Si la moquette semble un choix économique, n’oubliez pas qu’elle nécessite un sous-plancher, ce qui ajoute des dépenses; dans ce cas, les planches de vinyle ou les sols en stratifié constituent une option standard.

Un sous-sol fini de mille pieds carrés vous coûtera entre 15 000 $ et 20 000 $, si des matériaux standards sont utilisés. L’ajout d’une cuisine ou d’une salle de bain peut faire grimper le prix de 15 000 $ à 30 000 $ supplémentaires. Il est également possible de rentabiliser un investissement au sous-sol en louant un espace. 

En savoir plus : Établissement d’un budget pour une rénovation de maison

Planchers

Si les revêtements de sol en bois franc et en bois d’ingénierie sont très esthétiques sur les étages principaux et supérieurs, ils ne sont pas recommandés pour les zones sujettes à l’humidité, comme les sous-sols. M. Houde préfère les revêtements de sol en planches de vinyle. « Les planches de vinyle sont très faciles à installer, nécessitent peu d’entretien et ont un coût raisonnable, allant de 2,00 $ à 4,50 $ le pied carré, plus 1,25 $ le pied carré pour l’installation. » Une prime sur le plan esthétique : de nombreux nouveaux modèles de planches de vinyle imitent l’aspect du bois franc.

Cloison sèche et peinture

« Un sous-sol moyen à Toronto compte environ 1 800 à 2 200 pieds carrés de surface de cloison sèche à installer, explique Trevor. Cela comprend les murs et le plafond. » En se basant sur ces chiffres, les matériaux de la cloison sèche coûtent environ 2 000 $. « La main-d’œuvre pour installer ces matériaux sera d’environ 1,75 $ à 2,50 $ le pied carré, selon l’équipe et la personne qui la dirige. » Le coût total des cloisons sèches pourrait donc atteindre environ 5 500 $ à 6 500 $. L’apprêt et la peinture pourront ensuite être appliqués.

Le coût de la peinture d’un sous-sol varie selon la province (le coût moyen à Toronto, par exemple, est plus élevé qu’à Edmonton), le type de peinture utilisé et la superficie couverte. Il est non seulement important de connaître la couleur de la pièce souhaitée, mais aussi l’état des murs et la disposition de la pièce (y a-t-il beaucoup de zones difficiles à atteindre?). Des murs bosselés, éraflés ou endommagés coûteront plus cher que des murs lisses et réguliers. Dans l’ensemble, un travail de peinture intérieure standard coûtera entre 1 000 $ et 2 000 $.

Électricité

Que vous souhaitiez installer quelques nouveaux luminaires ou recâbler l’ensemble de votre sous-sol, commencez par dresser une liste de toutes les installations, réparations et améliorations électriques souhaitées.

Le coût de votre projet électrique sera fonction de l’ampleur des travaux. Il est beaucoup plus facile de remplacer les luminaires que de moderniser l’ensemble de votre panneau électrique.

« Je suggère toujours de travailler avec un électricien accrédité, dit Sean. Cela coûtera plus cher, mais vous obtiendrez l’installation électrique la plus sûre possible, et vos détiendrez un permis de l’Office de la sécurité des installations électriques. Si votre panneau n’a pas besoin d’être modernisé, vous devez prévoir un budget de 4 000 $ à 6 000 $ pour la main-d’œuvre et les matériaux électriques d’un sous-sol moyen. »

Plomberie

La plomberie peut représenter un coût important lors de la finition d’un sous-sol, même si l’on ne rajoute pas d’éléments. Pourquoi? La partie démolition peut exposer des tuyaux en terre cuite fissurés, des canalisations bouchées et d’autres dommages et insuffisances qui devront être réparés avant la pose de nouveaux sols et l’ajout de cloisons sèches. L’ajout d’équipement de plomberie dans un sous-sol se fait en deux temps. « Il faut d’abord mettre en place les canalisations, ce qui implique souvent des travaux de drainage sous le béton pour ajouter des conduites d’eau chaude et froide, explique Trevor. La plomberie brute est ensuite dissimulée par des finitions telles que des cloisons sèches, du carrelage, du béton, des armoires, etc. S’ensuit l’installation d’éléments tels que les commandes de robinets de douche, la toilette, la menuiserie et les robinets. Vous devez prévoir un budget de 2 500 $ à 4 500 $, soit environ 700 $ à 900 $ par élément. La fourchette de prix dépend de la nécessité de réaménager les canalisations dans le sol, de la complexité du robinet de la douche, du nombre d’appareils souhaité, etc. Les tarifs varient également en fonction de l’expérience du plombier. N’oubliez pas de vérifier les permis et les assurances! »

Charpente et isolation

Comme pour tout aspect de la rénovation d’un sous-sol, le coût de la charpente et de l’isolation peut fluctuer selon les matériaux utilisés. Les récentes fluctuations post-pandémiques des prix du bois d’œuvre et de l’acier ont également eu un effet spectaculaire sur ces coûts. « Pour un bois d’œuvre typique, il peut en coûter environ 2 500 $ à 3 000 $ avec des fixations standard à vis à bois, explique Sean. Une équipe de cadrage compétente passera environ trois jours à installer la charpente d’un sous-sol et le coût de la main-d’œuvre équivaudra sensiblement à celui des matériaux. L’utilisation de montants en acier fait grimper le prix d’environ 25 %. Vérifiez auprès de votre municipalité, car celle-ci peut exiger des montants en acier en fonction de l’utilisation prévue du sous-sol. » 

Deux produits distincts sont offerts pour l’isolation : la mousse pulvérisée et les panneaux isolants semi-rigides. Trevor explique : « La mousse pulvérisée crée une couche pare-air et un joint d’étanchéité qui rendent inutile l’utilisation d’un pare-vapeur, et qui coûte environ 3 500 $ pour un sous-sol typique. Si les panneaux isolants semi-rigides (laine minérale Roxul ou fibre de verre) se vendent environ 1 000 $ à 1 500 $ moins cher que la mousse pulvérisée, une installation incorrecte peut créer des cavités où la condensation risque de se former. Un bon compromis consiste à pulvériser de la mousse dans les cavités situées en haut des murs, là où les solives de plancher sont soutenues par les fondations, puis d’utiliser des panneaux isolants semi-rigides et un pare-vapeur sur les grandes surfaces murales. Comme les points de contact des solives de plancher et du mur de fondation représentent une zone problématique pour les infiltrations d’air et d’humidité, il faut les isoler avec soin. »

Plafond

« La hauteur idéale d’un plafond de sous-sol est d’au moins 7,5 pieds, explique M. Houde. La pose de cloisons sèches est le moyen le plus économique de finir un plafond et Trevor estime que le coût du plafond seul, à Toronto, se situe entre 1 500 $ et 2 500 $, selon les coûts de main-d’œuvre.

Coût de l’imperméabilisation du sous-sol

Selon le gouvernement du Canada, la réparation d’un sous-sol inondé coûte en moyenne plus de 40 000 $. Cela tient compte de l’étendue du dégât d’eau, du type d’eau responsable de l’inondation (si elle est dangereuse en raison de détergents chimiques ou si elle contient des eaux usées), son élimination par un professionnel et l’élimination de toute croissance de moisissure. 

La plupart des villes ont un programme de subvention de protection contre les inondations qui offre aux propriétaires un montant maximum pour installer une pompe d’assèchement et débrancher les drains de fondation des drains de sol. Malgré quelques exclusions, ces programmes couvrent la plupart des travaux de plomberie nécessaires et garantissent que ceux-ci sont effectués par des professionnels agréés. Recherchez sur Google le nom de votre ville pour connaître le plafond des subventions admissibles pour votre propriété et savoir exactement ce qui est couvert.  

Coût de la rénovation d’un sous-sol par rapport à son aménagement

Le coût moyen de l’aménagement d’un sous-sol au Canada peut varier de 38 000 $ à 98 000 $, selon votre emplacement, les matériaux et les améliorations souhaitées. La rénovation est idéale pour mettre au goût du jour un sous-sol aménagé existant en ajoutant de nouveaux finis, tels qu’un nouveau revêtement de sol et de la peinture, tandis que l’aménagement d’un sous-sol nécessite plus de travail et dépend de l’état de l’espace. La charpente existe-t-elle déjà? Les cloisons sèches sont-elles déjà en place? Ces types de facteurs influent sur le prix. Selon M. Houde, « le prix moyen de la rénovation d’un sous-sol au Québec est d’environ 50 $ à 85 $ le pied carré, ce qui comprend un nouveau revêtement de sol en vinyle et la peinture. Pour aménager un sous-sol complet, il faut compter environ 90 $ à 145 $ le pied carré, selon le choix des matériaux. » 

Estimer le coût de la rénovation d’un sous-sol

Si vous êtes prêt à faire des calculs et à entreprendre votre projet, l’estimateur de coûts de rénovation d’un sous-sol de Smart Reno peut vous aider à déterminer facilement le coût réel de votre projet. Il vous suffit de soumettre les détails (plus il y a d’informations, mieux c’est) et de laisser Smart Reno faire le pont entre vos besoins et des entrepreneurs assurés et qualifiés. Vous n’aurez qu’à choisir le devis et l’entrepreneur qui vous conviennent le mieux, puis d’officialiser l’entente. 

Comment financer la rénovation d’un sous-sol

Les rénovations sont coûteuses de nos jours, et vous n’avez peut-être pas les liquidités nécessaires pour financer des travaux au sous-sol. Heureusement, il existe des options pour financer le coût de la rénovation d’un sous-sol, comme une marge de crédit ou un prêt personnel. Ceux-ci vous permettent de rembourser le coût de la rénovation au fil du temps plutôt que de payer la totalité des frais dès le départ. Il est également possible d’obtenir une deuxième hypothèque ou d’utiliser la valeur nette de votre maison pour obtenir un financement. Selon le gouvernement du Canada, vous pouvez être admissible à un emprunt jusqu’à 80 % de la valeur estimative de votre maison, moins le solde de votre prêt hypothécaire actuel et tout privilège sur votre maison (vous devez passer par un processus d’approbation avec votre institution financière avant de pouvoir emprunter sur la valeur nette de votre maison). Pour choisir la meilleure façon de financer la rénovation de votre sous-sol, consultez un conseiller financier qui vous aidera à concrétiser votre projet.